VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
MAROWIJNESTRAAT 8-C 8931 BT LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671636
E-mail pel@verpel.demon.nl (kantoor) en verpel@online.nl (secretariaat)

GEMEENTERAAD LEEUWARDEN
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp:
- Politiek Podium
over Volkshuisvestingsvisie
Nieuw Leeuwarder Bestek Leeuwarden, 29/11/2015

Geachte Raadsleden,

Een van de onderwerpen in het Politiek Podium op 30 november a.s. gaat over de Volkshuisvestingsvisie Nieuw Leeuwarder Bestek. Hierbij op een enkel onderdeel een reactie. Wij komen nog met een uitgebreidere reactie.

Beschikbaarheid en passendheidstoets.

Vanaf 1/7/2015 heeft wbc. Elkien daaraan haar eigen invulling gegeven en wbc. WoonFriesland gaat dat doen vanaf 1/1/2016. Dit zijn dus de eerste uitwerkingen in de praktijk, die u uiteraard niet terug vindt in de visie, die in meer algemene termen gaat over o.a. betaalbaarheid en beschikbaarheid.

De uitwerking hiervan door Elkien (bron: Elkien FAQ Passendheidstoets)

Wat is de passendheidstoets?
De passendheidstoets houdt in dat Elkien haar sociale huurwoningen moet verhuren aan
huishoudinkomens die volgens de wetgeving ‘passen’ bij de huurprijs.
-­ Grens 1 geldt voor woningen met een huurprijs lager dan € 576,87
-­ Grens 2 geldt voor woningen met een huurprijs lager dan € 618,24

Afhankelijk van de gezinssamenstelling geldt voorrang voor bepaalde inkomens.
Voorrang tot grens 1 geldt voor:
• Eénpersoonshuishoudens met inkomen tot € 21.950 én tweepersoonshuishoudens met een
inkomen tot € 29.800. Dit wordt een passend inkomen genoemd.
Voorrang tot grens 2 geldt voor:
• Drie- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 29.800. Dit wordt een passend
inkomen genoemd.

Wat is de toewijzingsnorm?
De toewijzingsnorm houdt in dat Elkien haar sociale huurwoningen (woningen met een subsidiabele
huurprijs tot € 710,68) moet verhuren aan huishoudens met een bepaald inkomen:
-­ 80% van de woningen aan huishoudinkomens lager dan € 34.911.
-­ 10% van de woningen aan huishoudinkomens tussen € 34.911 en € 38.950. De netto huur
moet hoger zijn dan grens 2 (€ 618,24) en kandidaten met een inkomen lager dan € 34.911
hebben voorrang.
-­ 10% van de woningen aan huishoudinkomens hoger dan € 38.950. Deze woningen zijn voor
de specifieke doelgroep: urgenten met zorgindicatie, herstructureerders (sloop en nieuwbouw)
en huurders die huren via instanties.
Woningen hoger dan ̛€ 710,68
Woningen met een huurprijs boven de € 710,68 (subsidiabele grens) vallen buiten de toewijzingsnorm en passendheidstoets. Deze woningen zijn, net als voorheen, beschikbaar voor huishoudens met een inkomen vanaf € 34.911.

Elkien werkt nu dus met een voorrangs-systeem.

Door de landelijk voorgeschreven passendheidstoets verwachten we dat de druk op de voorraad tot 576 euro fors zal toenemen. Wij hebben niet voor niets ons altijd sterk gemaakt om minder de sloop-kaart te spelen, maar meer in te zetten op opknappen/renovatie om m.n. de daarop volgende huurstijging lager te houden dan bij sloop met vervangende nieuwbouw mogelijk is, vooral om zoveel mogelijk woningen in het wat goedkopere marktsegment te houden.
Wie geen voorrang heeft bij Elkien in dat marktsegment is o.i. kansloos om daar een woning te krijgen. Zonder nu uitputtend allerlei scenario's door te nemen viel het ons op dat een alleenstaande met jaarinkomsten van zeg maar ongeveer 22000-23000 euro bij Elkien ook niet terecht kan in de prijsklasse van 576,87 tot 618,24 euro huur. Daar immers hebben gezinnen voorrang en toewijzing aan een alleenstaande wordt dan vrij theoretisch.

Resteert de prijsklasse van 618,24 tot 710,68 Daar geldt de 10% regel en voorrang voor de alleenstaande in ons voorbeeld ( minder dan 34.911/jaar inkomsten)
Huurtoeslag voor een alleenstaande is al niet meer mogelijk vanaf een inkomen van 21950 (2015) en vanaf 22100 (2016)

Conclusie: de alleenstaande met een baantje of de gepensioneerde met wat pensioen mag zonder huurtoeslag bij Elkien wel flink duur gaan wonen, terwijl we lezen dat er naar wordt gestreefd de woonzorgquotes (huur + servicekosten + energie + lokale lasten + zorgverzekering) op maximaal 40% te krijgen. Of geldt dat weer vooral voor alleen gezinnen met kinderen?

Of: wordt de praktijk dat een alleenstaande zich in de praktijk maar moet wenden tot "de marktpartijen" die als we de nota mogen geloven, ook sociale huurwoningen bouwen?
Marktpartijen bouwen geen sociale huurwoningen: als marktpartijen bijv. wooneenheden en mini-appartementen (kippenhokken) bouwen zowel te huur als te koop, komt dat, omdat hier markt voor is ontstaan omdat sociale huurwoningen al schaars waren geworden. Zij hebben niets te maken met passendheidscriteria van het Rijk en trekken zich ook niets aan van wetgeving betreffende de zgn. maximaal redelijke huur volgens het Woning Waarderings Stelsel (een soort mix van puntens