VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
MAROWIJNESTRAAT 8-C 8931 BT LEEUWARDEN
Telefoon: 058-2671636 E-mail: verpel@online.nl en pel@verpel.demon.nl
==================================================================

AAN DE DIRECTIE VAN
WONINGCORPORATIE ELKIEN

Per fax naar:
nr. (Elkien)

Onderwerp:
- Concept-nieuwbouwplan
Oost-Indische buurt
Leeuwarden, 22/4/2015

Geachte directie,

Al vanaf 27/10/2014 heeft u een concept-nieuwbouw plan klaar voor de Oost-Indische buurt waarbij daar al uw woningen worden gesloopt en waarbij nieuwbouw huurwoningen terug worden gebouwd. Naar aanleiding van dat plan (uiteraard nog maar een concept) en naar aanleiding van uw laatste huurdersavond op 31 maart jl. en uw Nieuwsbrief van april 2015 voor deze buurt, willen wij als kleine stedelijke organisatie die zich o.a. bezig houdt met volkshuisvestingszaken, bij deze enige reactie geven.

1. Nieuwbouw of renovatie? O.i. zou deze vraag afzonderlijk gesteld moeten worden voor enerzijds de laagbouw (uit 1926 geen spouwmuren) en de Insulindestraat (uit 1936 wel spouwmuren)
Voor wat betreft de laagbouw wordt door u een bedrag genoemd qua renovatiekosten van ca. 85 mille/woning. Daar wij uw onderzoeksrapport noch de calculatie kennen, is dit voor ons niet te beoordelen. (of door derden te laten beoordelen) Wel hebben wij 1 opmerking over vergelijkingen in het algemeen tussen nieuwbouw kosten en renovatiekosten:

Nieuwbouw kost zgn. minder dan renoveren/opknappen. Wie even doordenkt weet dat dit niet waar is: nieuwbouw wordt in 50 jaar boekhoudkundig afgeschreven, een renovatie in de helft van die tijd: 25 jaar. Bovendien blijft dan het grootste deel van het huis staan. Een afschrijving van de bouwkosten mag er bij nieuwbouw dus twee maal zo lang over doen dan de afschrijving van renovatiekosten.
Een nieuwbouwwoning als grondgebonden woning bouwen kost veel meer dan 85 mille.
Bovendien wordt bij nieuwbouw gemakshalve "vergeten" dat het ook dan na 25 jaar tijd is voor renovatie of tenminste groot-onderhoud en dat dit dan ook geld kost die in de resterende 25 jaar extra moet worden afgeschreven… Er zijn manieren om dat geld terug te rekenen in de tijd naar nu (Netto Contante Waarde) en die kosten nu ook op te tellen bij de nieuwbouwkosten. Nu blijven die kosten buiten beeld. Dit zijn o.a. de redenen waardoor vaak een scheef beeld ontstaat als nieuwbouwkosten met renovatiekosten vergeleken worden.

Betreffende de vraag nieuwbouw of renovatie moeten wij (afgezien van de kosten) wat afgaan op onze indrukken van de woningen. Onze indruk is, dat op zich bij de grondgebonden woningen de gebreken wel te verhelpen zijn, alleen niet zo gemakkelijk. De woning scheidende wanden beter geluidsisolerend maken (er zijn klachten over gehorigheid) is nog wel te doen, maar vocht- en schimmelproblemen niet alleen bestrijden maar permanent oplossen, is lastiger. Wat wij ook mee laten wegen is: hoe staan huurders tegenover een eventuele renovatie? Voor wat betreft de grondgebonden woningen, een beetje afgaande op onze indrukken, is ons gevoel, dat wellicht nieuwbouw beter is, m.n. door het ontbreken van spouwmuren. Maar de huurders zouden het moeten zeggen; zij zijn eerste belanghebbende.

Voor wat de Insulindestraat woningen betreft: deze waren al eens opgeknapt en wij vragen ons af of daar renovatie toch niet een reële mogelijkheid zou kunnen zijn. Wat zou daarvoor de investering moeten zijn? Deze woningen hebben wel spouwmuren.
Er bereikten ons tevens geluiden dat m.n. huurders van de etagewoningen daar (68 bovenwoningen 3 slaapkamers) het spijtig zouden vinden als zij de naar hun zeggen vrij royale woningen kwijt zouden raken.
Samengevat: hebt u apart onderzocht of renovatie van deze onder- en bovenwoningen tegen redelijke kosten te doen is?

2. U wilt een stemming/draagvlakmeting organiseren:

Op zich staan wij daar positief tegenover. Wij vinden echter dat een stemming waarbij echt iets te kiezen valt, de keuze moet laten tussen sloop/nieuwbouw en tussen een opknap/renovatieplan.
Nu blijft in het midden wat er gebeurt als geen 75% van de huurders voor nieuwbouw stemmen.
Daarom stellen wij voor: de huurders krijgen de keuze uit een nieuwbouwplan incl. aanvangshuren of een renovatieplan incl. aanvangshuren. Dat hoeven geen boekwerken of romans te worden, maar brochures met plattegronden, wat tekeningen en de huurprijzen.
Tweede punt is, dat wij graag zouden zien dat een ieder stemt over zijn eigen type woning: de huurders in de laagbouw over de laagbouw en de huurders van de hoogbouw in de Insulindestraat over hun woningen. Het gaat hier bovendien om 2 afzonderlijke bouwplannen waarvoor afzonderlijke bouwvergunningen zijn afgegeven in verschillende jaren. U stelt dat u zich conformeert aan de uitslag van de stemming. Dan gaat het niet aan om huurders in de laagbouw mede te laten beslissen over de duplexen in de Insulindestraat en vice versa.