VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
MAROWIJNESTRAAT 8-C 8931 BT LEEUWARDEN
Telefoon: 058-2671636 E-mail: verpel@online.nl en pel@verpel.demon.nl
-------------------------------------------------------------------------------

GEMEENTERAAD VAN DE
GEMEENTE LEEUWARDEN
8900 JA LEEUWARDEN
Onderwerp:
- de opmars van de
kippenhokken
Leeuwarden, 28/10/2016

Geachte Raadsleden,

Al geruime tijd is in Leeuwarden betreffende nieuwbouw en verbouw een ontwikkeling gaande waarbij zowel in nieuwbouw als verbouw door particuliere initiatiefnemers de stad vol wordt gebouwd met kippenhokken, of netter gezegd: "studio's" vooral voor de verhuur en soms voor de verkoop. Een tijd geleden kwam website Liwwadders al op 700 studio's.
Wij vragen ons af of de volkshuisvesting in Leeuwarden zowel met deze grote aantallen als met de gemiddelde oppervlakte van dergelijke wooneenheden wel is gediend.

De aantallen en de oppervlakten: in de molen: v.m. kantoor Dienst voor het Landelijk Gebied aan de Tesselschadestraat met 5700 vierk. m. oppervlak. Klaar: 23 appartementen Hofstaete (huur v.a. 600 euro) van 50-100 vierk. m. oppervlak, daarmee nog niet eens het ergste voorbeeld. Klaar: 48 appartementen De Klanderij (450-780 euro/mnd) van 22-76 vierk. m. In voorbereiding: V.m. pand van de Bond van Coöperatieve Zuivelfabrieken aan de Stationsweg/Baljeestraat/Van Swietenstraat: 76 v.n.l. zit/slaapkamers. V.m. pand B.V. Sport Beukenstraat verbouwd tot "woonappartementen". 34 "woonstudio's" in een woontoren aan de Stationsweg: oppervlak van 21-30 vierk. m. Klaar: 33 mini-appartementen van 36-75 vierk. m. in v.m. kantoor van UPC aan het Vliet. Tadingastraat v.m. kantoorpand (waar o.a. de FNV ruimte huurde) oppervlakte 1000 vierk.m. 36 studentenkamers van 16,5 (!) vierk. m. Zes zelfstandige wooneenheden Keizersgracht 38 vierk. m. 650 euro huur. Tot zover een willekeurige en onvolledige greep uit recent gerealiseerde en nog te realiseren bouwplannen van beleggers en particulieren.

In het Afwegingskader Woningbouw Leeuwarden (Politiek Podium 5/9/2016) heet het:
"Er is een overaanbod aan kleine, reguliere woningen. We werken alleen mee aan woningbouwplannen voor woningen boven 65 m²."

PEL is het hier mee van harte eens. Ook kleine huishoudens willen toch enigszins wat ruimte hebben en wij zien met lede ogen aan hoe commerciële partijen de sociale huur overnemen en zgn. "betaalbare huizen" bouwen voor een- en tweepersoonshuishoudens. De verhuurdersheffing bij de corporaties is een belangrijke oorzaak van het achterblijven van de corporaties en daarnaast hun eindeloze domme sloopbeleid waardoor er steeds minder betaalbare sociale huurwoningen over zijn. De realiteit is dat geregeld de zgn. maximaal redelijke huur volgens het WWS (Woning Waarderings Stelsel) ofwel het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte met 100-200 euro huur (!) per maand wordt overschreden. Navraag bij Belastingdienst Afdeling Toeslagen leert dat zij niet controleren op een te hoge huur als huurtoeslag wordt aangevraagd. Desgevraagd werd gesteld: "Was het (controle) maar waar…" Dit gebeurt ook in de op grote schaal opgekochte particuliere flats van wat oudere datum die geregeld als "belegging" gebruikt worden omdat de spaarrente vrijwel nihil is geworden. Indien men spreekt over huurtoeslag die op de Rijksbegroting uit de hand loopt: hier ligt een belangrijke oorzaak.
PEL vraagt zich overigens af hoe de gemeente bouwaanvragen voor wooneenheden kleiner dan 65 vierk. meter kan weigeren. Welke juridische instrumenten hebben B&W daar voor? Of is dit bluf en bedoeld voor de bühne?
Zo meldde de gemeentelijke pagina in Huis aan Huis van 21/9/2016 dat B&W medewerking willen verlenen aan de bouw van een woonstudio complex aan de Stationsweg. Wat is dan de waarde van die 65 vierk.m. norm? We hebben het dan over 34 studio's met woonoppervlakten tussen de 21-30 vierk.m.

Dergelijke kleine woonoppervlakken hebben o.i. geen enkele toekomstwaarde. Men kan nog beter een 50-er jaren flatje huren van de corporatie in bijv. Valeriuskwartier of Dirk Boutstraat e.o. in Huizum-West die voldoen aan de norm die de gemeente stelt, maar de corporatie sloopt liever dat soort flatjes dan ze - indien nodig te renoveren - of groot-onderhoud te plegen en energiezuinig te maken. Als dezen op energielabel B gebracht zouden worden, zou menig huurder al dik tevreden zijn.

Vervolg: zie volgende bericht

LAATSTE DEEL BRIEF:
Samengevat: PEL is het eens met de gemeente dat er voor zelfstandige woonruimte voor een- en tweepersoonshuishoudens een minimumnorm moet zijn van 65 vierk.m. oppervlak en dat bouwaanvragen die daar niet van uit gaan, geweigerd (kunnen) worden.
PEL ziet het liefste dat de woningcorporaties hun oudere goedkopere bezit niet verder meer slopen, maar ofwel groot-onderhoud plegen (incl. energiebesparende maatregelen) ofwel renoveren. Extra argument hierbij is, dat beleggers en particuliere verhuurders geregeld veel te veel huur vragen, waarop vervolgens veel te veel huurtoeslag wordt verstrekt: de huurder klaagt niet: hij krijgt een berg huurtoeslag, dus waarom actie ondernemen? Een win-win situatie, maar deugen doet het niet…

Betreffende de rol van de woningcorporaties en hun rol op de sociale huurmarkt: hier kunnen naar vermogen B&W en de Raad haar invloed aanwenden.

Betreffende het ontbreken van elke controle op de huurhoogte indien huurtoeslag wordt aangevraagd (huurcontract met de te hoge huur opsturen is voldoende!) zullen wij de Vaste Tweede Kamer commissie Volkshuisvesting een brief sturen. U als Raad zou hiervoor via uw eigen politieke partij bij uw landelijke fractie ook de aandacht kunnen vragen.

Namens het Dagelijks Bestuur van PEL
In vergadering op 28/10/2016,
secretaris