PEL: woningbouwcorporatie is bezig zichzelf op te eten

(tekst: Vereniging PEL)

Leeuwarden, 2/3/2011

Aan de directeur Wonen van woningcorporatie Elkien,
dhr. Gose Posthumus

Geachte heer Posthumus,

naar aanleiding van uw reactie op ons bericht zoals dat verscheen in de Leeuwarder Courant van 1/3/2011 (zie de bijlage) het volgende:

u stelt daarin dat het verkopen van woningen en flats onder meer noodzakelijk is om renovatie te kunnen bekostigen.

Hierover het volgende:

uit het gesprek wat een delegatie van het PEL met u voerde op 27/1 j.l. staat ons o.a. bij dat Elkien in verband met de EU-maatregel dat niet meer dan 10% huurwoningen meer mochten worden toegewezen aan mensen die bruto meer jaarinkomsten hebben dan 33614 euro, vrij strakke normen hanteert. Zo is er geen sprake meer van 10% marge bij de toewijzing maar is er helemaal geen toewijzing mogelijk, uitgezonderd dan nog (zoals u noemde) bij stadsvernieuwingsurgentie en economische binding. Zo hebben wij dit tenminste begrepen. Dit alles vanwege de vrees een boete op te lopen, dwz. dat het CFV geen garantie vertrekt op leningen. Dat zou dan inhouden: 0,2 tot 0,3 % meer rente betalen. En dat is bij de bedragen die een corporatie zoal leent over de hele looptijd vrij veel geld. Daarom had bij ons de gedachte postgevat dat de nieuwe corporatie, ontstaan na de fusie, weer dacht aan investeren en daarvoor geld lenen.

Zoals u het echter in de LC stelt, wordt geld om te investeren in bv. renovatie opgebracht door verkoop van een deel van het corporatiebezit. Op zich is dit geen nieuw verschijnsel: dit is al jaren gaande bij beide corporaties in Leeuwarden, zodat in wijken zoals Westeinde, Camminghaburen, Aldlan enz. bijna geen laagbouwwoning te huur is. Daarna volgden de flatblokken en nu weer de Konvooistraat. (en laagbouw aan de Schieringerweg volgens de website van Elkien)
In feite is de corporatie zo bezig zichzelf jaar na jaar "op te eten". Waar ligt de grens? Hoe klein moet de corporatie worden?

Inzake de prijzen van de aangeboden flats in de Konvooistraat: vanaf 74.000 stelt de advertentie van makelaardij Hoekstra (LC 26/2/2011) Ja, op zich aantrekkelijk voor lagere lonen alleen is er een probleem: de hypotheekverstrekking. Wie heeft er nog een "vaste" baan? Zeker veel jongeren niet meer. Het aantal tijdelijke banen en baantjes (flexwerk) neemt hand over hand toe. Het is bijna onmogelijk op basis van tijdelijk werk een hypotheek te krijgen, behalve als men (en dan volgen meestal een reeks criteria waaraan men moet voldoen) Dus: alleen via de achterdeur wil in dat geval hypotheekverstrekking nog wel eens lukken. Bovendien zijn de NHG criteria per 1/1/2011 verscherpt. Over mensen met een uitkering hoeven we het niet te hebben: zij kunnen niet kopen.

Het grootste probleem wat wij hebben met dit soort verkopen is, dat ook hierdoor (niet alleen door sloop) de sociale huurmarkt steeds kleiner wordt. We moeten niet eindigen zoals in de USA waar hier en daar een stdsbestuur of staat nog wat "social housing"aanhoudt, ghetto's voor de allerarmsten, voorzover zij niet in een camper wonen.

Verder maken we ons zorgen over hoe e.e.a. na verkoop in het dan ontstane appartementencomplex is geregeld.

De Akte van Splitsing zal wel in orde komen, maar wie koopt? Is er sprake van een zelfbewoningsclausule in de koopakte? Is er een boetebeding plus kettingbeding indien een koper toch overgaat tot verhuur? Het kan toch niet zo zijn dat de corporatie beconcurreerd wordt op de huurmarkt vanuit haar voormalige woningen en de flats ten prooi vallen aan huisjesmelkerij door particulieren met alle gevolgen voor het onderhoud en het sociaal klimaat van dien? Hoe gaat de vereniging van eigenaars functioneren? Of houdt de corporatie zoals ook wel gebeurt de helft van de flats aan plus 1 en hebben daardoor de nieuwbakken kopers in feite niets te vertellen over het onderhoud? Dat laatste noemen wij altijd "het nieuwe huren" d.w.z.: vroeger betaalde de corporatie het onderhoud voorzover de verhuurder dat moet doen, nu betaalt men dat zelf...

De wachttijden: als wij de wachttijden voor de flat aan de Konvooistraat niet kennen komt dat omdat ze niet vaak werden aangeboden, wat iets zegt over de schaarste. Verder (zie de bijlage) een verantwoordingslijst van Nieuw Wonen Friesland al van 24/9/2009, dus van ongeveer 17 maanden geleden.
De inschrijfdatum van de woningzoekende die de woning kreeg toegewezen staat er bij plus het aantal reacties per aangeboden woning.. Dat waren ook toen al vrij lange wachttijden voor doodgewone huizen en flats.

Tenslotte nog een recent verantwoordingslijstje van Elkien met daarin o.a. twee recent toegewezen diplexwoningen aan de Surinamestraat. Wij vinden als we naar de inschrijfdatums in zijn algemeenheid kijken, de wachttijden vaak toch vrij fors voor Leeuwarder begrippen. Wij in elk geval hebben geen behoefte aan "Amsterdamse" situaties qua huurwoningmarkt.

J. Bakker

----- Original Message -----
From: Jan Post
To: Vereniging PEL kantoor
Sent: Sunday, March 06, 2011 10:56 AM
Subject: verkoop huurhuizen.


Een maand of vier geleden meldden we dat er aan de Krijn van der Helm straat in Leeuwarden huurhuizen lang leeg bleven staan.
toen al langer dan een half jaar. Dat is toch wel bijzonder voor een stad waar op sommige huizen, vooral betaalbare,
inschrijvingen van 100 of meer gewoon zijn. hier stonden er op deze rij 18 leeg.


Blijkbaar heeft de woningcorporatie nu eieren voor zijn geld gekozen: De huizen worden te koop aangeboden.
Hier verkoopt men eindelijk DURE huurhuizen. Blijkbaar is voor de huurders het plafond bereikt.
Een zo hoge huur kan een gewone burger zich niet veroorloven. Meer huur kan niet uit een gewoon loon worden betaald
Er blijkt dus een relatie te zijn tussen huurverhoging en loon.
Als de huur te hoog wordt, gaat het lichamelijk bestaan, eten, drinken, kleren er onderdoor. Laat staan cultuur.
en uiteraard nog de vaste lasten, van energie en water, verzekeringen, en ziektekosten bijdragen.
De huur is intussen opgelopen tot bijna de helft van een arbeidersbudget. Let wel arbeider, niet van een uitkerings trekker.
En dit nog ondanks de al flink afgebouwde huursubsidie, waarbij degenen die noodgedwongen te duur moeten wonen, minder subsidie krijgen dan degenen die goedkoop wonen en wel het volle bedrag krijgen. Wat een vorm van een nog niet gesignaleerd SCHEEFWONEN is
Als ik nog even in de historie duik dan kom ik bij het boek "Een koninkrijk van sloppen" van Auke van der Woud terecht.
Deze geeft daarin een paar budgetten waar het arbeidersloon aan op ging. In die voorbeelden blijkt dat de huur een 7e deel van het weekloon betreft.
Een zelfde verhouding zijn te vinden bij de arbeiders budgetten die Van Emmenes eind 19e eeuw publiceerde.
Als we zien dat een kwart van het loon aan kale huur tegenwoordig normaal wordt gevonden en een hoogte van een derde deel niet ongewoon, dan zie je dat de arbeider tegenwoordig niet meer wordt uitgeknepen door zijn werkgever, maar door de huurbaas. Zoals ook al in de tijd van Jan Klaassen.
Het verschil is dat de huurbaas vroeger een persoon was en tegenwoordig een ongrijpbaar soort corpora.
Nu moet men zich hoeden voor corpora, want juist de fascistische staat had zijn maatschappij via corpora georganiseerd.
Onder het mom van de redenering dat beroepsgroepen hun eigen belangen het best konden behartigen, maar wel onder aanvoering van iemand van de partij. Daar in duitsland een Nazi club, maar hier in dit land in de 21e eeuw door een vertegenwoordiger van een kapitalistiche sekte die fungeert als een soort vrijmetselarij,
die met zijn onzichtbare machinaties de burger bedriegt, bedreigt en uitknijpt.


Technisch gezegd, de slinger van de huurverhoging is op zijn hoogste punt aangekomen en zwaait nu terug. Het kabinet moet maar zien hoe het zich met de komende voorstellen moet redden. Er dreigen wijksgewijze uitzettingen en als de huurmarkt helemaal geliberaliseerd wordt, zoals D^^ wil, dan zullen er meer mensen buiten de steden dakloos rondzwerven dan er nog in de steden wonen. Tel u9it je winst!.


Jan Post.